阜阳市人民政府办公室关于印发《阜阳市住宅物业工程质量保证金管理办法》的通知

各县、市、区人民政府，阜阳经开区、阜合现代产业园区管委会，市政府各部门、各直属机构：

    经市政府同意，现将《阜阳市住宅物业工程质量保证金管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

阜阳市人民政府办公室

2020年1月15日

阜阳市住宅物业工程质量保证金管理办法

第一章  总  则

    第一条  为加强物业工程质量保证金（以下简称“物业质保金”）管理，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》《安徽省物业管理条例》等法规规章，结合本市实际，制定本办法。 

    第二条  本办法适用于本市市区新建住宅物业质保金的交存、使用、退还及监督管理。

    本办法所称新建住宅物业是指新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业。

    第三条  本办法所称物业质保金是指房地产开发建设单位(以下简称“开发建设单位”)根据《住宅质量保证书》关于物业工程保修义务的约定，按照规定比例向物业管理行政主管部门交存，作为物业保修期内履行质量保修义务的资金。

    第四条  物业工程保修期从开发建设单位将竣工验收合格的物业工程交付用户使用之日起计算。物业工程质量保修的内容和期限不得低于国家、省规定的内容和期限，开发建设单位对业主购买的物业可以延长保修期。

    正常使用条件下，国家、省规定的物业保修范围和最低保修期限为：

    （一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

    （二）屋面防水工程为5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

    （三）保温工程为5年；

    （四）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；

    （五）装饰装修工程为2年；

    （六）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

    （七）其他项目的保修期限，由买卖双方自行约定，但不得低于国家规定的保修期限。

    法律、法规对物业的保修范围和保修期限有新规定的，从其规定。

    第五条  物业质保金的管理坚持“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

    第六条  市物业管理行政主管部门负责全市物业质保金交存、使用、退还、管理的指导和监督。市物业专项维修资金管理办公室(以下简称“市物业资金办”)具体负责阜阳城区物业质保金的日常管理工作。

第二章  交  存

    第七条  开发建设单位在办理综合查验备案时，应当向市物业资金办交存物业质保金，物业质保金按照建筑安装总造价（决算价）3%的比例交存。

    分期申请综合查验的，可以按照占全部开发建设物业工程总面积的比例分期交存物业质保金。

    第八条  开发建设单位在交存物业质保金时应提供以下资料：

    （一）建设项目总平面图;

    （二）房屋面积测绘报告;

    （三）决算报告；

    （四）《履行保修义务承诺书》。

    第九条  市物业资金办应当核定物业质保金的具体金额，向开发建设单位出具《物业工程质量保证金交存通知单》，开发建设单位在收到《物业工程质量保证金交存通知单》后，应及时一次性足额交存物业质保金。

    实行商品房预售资金监管的项目，开发建设单位可以持《物业工程质量保证金交存通知单》，向预售资金监管部门申请将预售款转存为物业质保金。

    第十条  市物业资金办收取物业质保金后，应当开具财政专用票据，并出具物业质保金交存确认单，作为综合查验备案的依据。

    第十一条  符合下列情况之一的，经审核属实，开发建设单位可免交物业质保金：

    （一）开发建设单位已投保工程质量潜在缺陷保险，且符合国家、省法规规章及本办法有关规定的保修范围、保修责任和保修期限的；

    （二）实行银行保函方式替代物业质保金的项目；

    （三）开发建设单位自持的项目；

    （四）国家、省、市规定其他免交物业质保金的情形。

    第十二条  物业质保金存储期限内，开发建设单位名称变更的，应当自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书、营业执照，向市物业资金办办理物业质保金户名的变更手续。

第三章  使  用

    第十三条  开发建设单位应当按照法定的物业工程保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业工程保修期内，因施工方原因造成的工程质量缺陷，由开发建设单位先行承担鉴定及保修责任。

    第十四条  在物业保修范围和保修期内，物业出现质量问题，业主、物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会(以下简称报修人)应向开发建设单位报修。开发建设单位接到报修后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实、属于保修范围的，应当及时修复。

    开发建设单位对物业可以自行保修，也可以委托物业服务企业或其他自然人、法人代为保修。

    第十五条  开发建设单位不履行保修责任的，报修人可向市城乡建设部门投诉，市城乡建设部门依法进行投诉处理，并督促开发建设单位履行保修责任。

    第十六条  开发建设单位不出具排除其责任的检测报告且拒不履行保修义务，或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，报修人可以按照以下程序申请使用物业质保金：

    （一）报修人向市物业资金办提出申请，填写《物业工程质量保证金使用申请表》，并提交下列材料：

    1.市城乡建设部门出具的书面处理意见；

    2.物业质保金使用方案；

　　3.维修工程预算;

    4.其他相关资料。

    （二）市物业资金办自收到申请之日起3个工作日内予以核实，符合规定的，按照额度的50%划转给施工企业账户或者报修人指定的账户，2个工作日内办理相关划转业务。

    （三）工程竣工经报修人(必要时委托专门机构)验收合格后，报修人应当持以下书面材料，向市物业资金办申请办理物业质保金使用结算：

    1.《物业工程质量保证金使用申请表》；

    2.中介机构出具的维修工程决算审价报告；

    3.维修施工单位出具的维修费用发票；

    4.工程竣工验收资料。

    (四)实行商业保险、银行保函等方式替代物业质保金的项目，缺陷责任期内产生的维修费用，应当按照法规规章和本办法规定分别由承保单位承担或从银行保函中扣除。

    维修工程结算费用应当以中介机构审价的决算费用为准。市物业资金办自受理申请之日起3个工作日内办理相关划转业务。

    为方便报修人申请使用，市物业资金办应当建立施工、审价机构备选库，并按年度更新，供报修人自愿选择。

    第十七条  开发建设单位未履行保修责任，属业主自用部位的，由业主据实提出物业质保金使用方案；属业主共用部位和共用设施设备的，申请使用物业质保金应遵循以下原则：

    （一）实施物业管理并已经成立业主大会的，由业主委员会据实提出物业质保金使用方案;

    （二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业服务企业根据业主意愿，据实提出物业质保金使用方案;

    （三）未实施物业管理的，由当事业主会同物业所在区域社区居民委员会据实提出物业质保金使用方案。

    第十八条  物业保修项目完成以后，市物业资金办应在物业质保金拨付之日起20日内将物业质保金使用明细书面告知开发建设单位。

    物业质保金专有账户余额低于当期交存的物业质保金20%时，开发建设单位需足额补存物业质保金，市物业资金办应及时通知开发建设单位补存。

第四章  监  管

    第十九条  市物业资金办应当通过招标方式选择商业银行，作为本市城市规划区内物业质保金的专户银行，设立物业质保金管理专户，用于物业质保金的交存管理。

    开发建设单位交存的物业质保金，存储最长年限为5年，自存入之日起，按中国人民银行同期活期存款利率计息，归开发建设单位所有，其余增值部分纳入建立的统筹专项维修资金。

    第二十条  开发建设单位可以在物业工程交付5年保修期满前60日，向属地物业管理行政主管部门提出申请，由属地物业管理行政主管部门在物业管理区域内发布退还前物业工程质量检查公告，公布有关部门的投诉电话，公告期限20日。公告期满后，属地物业管理行政主管部门应组织工程质量监督管理部门、物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会对物业工程进行一次全面检查，并按照下列情形分别处理：

    （一）没有质量保修纠纷的，在物业工程交付5年保修期满后，开发建设单位可持《物业工程质量保证金退还申请表》，向市物业资金办提出已交存物业质保金余额退还申请，市物业资金办应在5个工作日内将物业质保金本息余额退还开发建设单位。

    （二）发现存在问题的，开发建设单位应于检查结束后10日内进行集中整改，整改完成后，按照本条第（一）项规定的程序办理退还事项。对不履行整改责任的开发建设单位，业主委员会、物业服务企业或社区居民委员会可以不予签署返还意见，物业质保金暂不予以退还，直至相关问题解决为止。

    （三）保修期已满5年并超过责任期60日以上的，经开发建设单位申请，业主委员会、物业服务企业或社区居民委员会无正当理由不予签署返还意见的，经属地物业管理行政主管部门核实后，市物业资金办可以直接予以返还。

    第二十一条  开发建设单位分期交付物业工程的，可按照第二十二条规定分期申请退还物业质保金。

    第二十二条  物业质保金全部退还后，开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。

    第二十三条  市物业管理行政主管部门应当每年定期或者不定期组织对物业质保金交存、使用、退还、管理等情况进行检查，加强监管。市物业资金办应当做好物业质保金的建账和核算，每年定期公布物业质保金的交存、使用、退还等情况，接受开发建设单位和业主、业主委员会、物业服务企业的监督。

第五章  附  则

    第二十四条  开发建设单位拒不履行保修责任的，由房地产行政主管部门纳入房地产开发企业诚信考评内容，对其不良行为予以记录并公示。

    第二十五条  报修人在申请使用物业工程质保金时，有弄虚作假等行为发生并造成损失的，应当赔偿损失，并依法追究法律责任。

　　第二十六条  相关行政管理部门工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予政务处分;构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

    （一）截留、挪用、侵占物业质保金的;

    （二）未按照本办法规定进行管理，造成物业质保金流失的;

    （三）在物业质保金使用、划转和退还中，故意刁难或者拖延的;

    （四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

    第二十七条  开发建设单位建设、销售的住宅小区外的非住宅物业参照本办法执行。

    第二十八条  市房屋管理局加强对物业质保金增值部分的使用监督。

    第二十九条  本办法施行前已经竣工交付使用且符合交纳物业质保金条件的物业项目，其交存、监管相关规定仍按原规定执行。

    第三十条  《阜阳市人民政府办公室关于加强阜城住宅小区物业管理的实施意见》（阜政办〔2016〕37号）内容有与本办法不一致的，以本办法为准。

    第三十一条  本办法自印发之日起施行。本办法实施前，有关住宅物业工程质量保证金没有规定的，可参照本办法执行。各县市可参照执行。