【专家解读】市维修资金办解读《阜阳市物业专项维修资金管理办法》——《办法》更便民利民、权责对等、便捷高效

    “新出台的《阜阳市物业专项维修资金管理办法》更便民利民、权责对等、便捷高效。”市房地产管理局所属的市物业专项维修资金管理办公室(以下称市维修资金办)有关同志介绍。随后,该办从物业专项维修资金的交存、管理与使用诸环节的调整进行了解读。

    交存按面积算——更公平合理

    老的《阜阳市物业专项维修资金管理使用实施细则》(阜政办﹝2008﹞88号)中规定,首次物业专项维修资金,由业主以购房款总额为基数,未配备电梯的,按照1%的比例交存;配备电梯的,按照2%的比例交存(含一层)。

    《办法》规定,未配备电梯的物业,按照80元/m2的标准交存;配备电梯的物业按照110元/m2交存;用于出售出租的车库、车位按照80元/m2的标准交存(人防工程除外)。

    按照《住宅专项维修资金管理办法》规定,业主应按照住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%交存维修资金,按建筑面积交存也与后期使用维修资金按面积分摊费用保持一致。

    交存方式——3月1日后由建设单位统一代交

    以往,是由购房人在办理产权证明自己缴纳物业维修资金。

    《办法》规定,2018年3月1日以前竣工交付的物业,由业主根据实测的每户建筑面积按照《办法》规定的标准,将维修资金交存至市维修资金办在银行开设的专户账户;2018年3月1日以后竣工交付的物业,建设单位应当在办理物业初始登记前,根据实测的每户建筑面积按照《办法》规定的标准,将维修资金一次性交存至市维修资金办在银行开设的专户账户。

    业主在办理房屋入住手续前,需向建设单位支付其应交维修资金。业主未按前款规定交存维修资金的,建设单位不得将物业交付给业主,市不动产登记部门不得办理物业登记手续。

    这样做的目的有利于能全额足额交存维修资金,堵塞交存漏洞,方便业主后期申请使用。

    维修资金管理下放至区级

    《办法》规定,维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。市房地产行政主管部门负责指导、监督全市维修资金管理工作,其所属的市物业专项维修资金管理办公室负责专项维修资金归集、存储、保值增值、使用复核、资金划转、结算分摊和信息查询服务等日常管理工作。

    颍州区、颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区物业管理行政主管部门负责本辖区内维修资金的使用管理具体工作。

    “管理权下放,有几种考虑。”有关人士解释,一是更方便小区申请使用这笔资金;二是物业公司资质审批取消后,区级房管部门没有管理物业公司的抓手,这相当于给区级房管部门送去一个“管理抓手”;三是区级房管部门更了解辖区小区的物业情况,方便他们借助这笔资金,更好服务小区业主。

    方便业主查询——维修资金管理信息化系统有望今年建成

    《办法》规定,市房地产行政主管部门应当加强维修资金管理信息化系统建设,包括征求业主意见及业主表决系统、维修资金管理、查询系统、诚信档案系统等,保障业主便捷使用和查询。有关同志介绍,去年底,他们就跟银行系统签订阜阳市物业专项维修资金信息化建设合作签约协议,随后又进行了方案论证,目前该信息化系统建设已经拉开帷幕,今年有望建成。

    建成后,业主们可通过网上、微信平台等方式,十分方便地行使自己在物业维修资金使用过程中的合法权利,同时确保知情权。

    确保房屋“养老金”保值增值

    “《办法》中新增计息标准和方式条款。”市维修资金办的同志介绍,业主交存的维修资金自存入专户之日起计息,当年度交存的按年初活期利率标准计息;次年度起,按年初银行一年期定存基准利率计息。

    同时,新增资金增值方式和建立统筹专项资金条款。《办法》规定,可以按照国家规定购买一级市场国债或者转存2-3年定期存款,并执行上浮利率标准。

    维修资金增值部分,扣除财政部门核定的管理费用和向交存业主分摊计息外,其余增值收益部分按物业管理区域建立统筹维修资金,在物业管理区域内统筹使用,主要用于工程审价机构预(决)算审价费用、应急维修项目费用和其他不可预见费用等。

    使用——更便民利民,公开透明

    以往,小区内物业需要维修,需三分之二以上业主同意(含提供身份证),非常不便。“《办法》新增应急维修绿色通道的建立条款,及优化业主表决方式条款等,更便民利民。

    《办法》对应急维修项目的维修程序做出规定,建立应急维修绿色通道,凡应急维修项目不再需要业主表决,仅需制定方案公示、现场勘查确认二项程序即可实施维修。

    《办法》同时新增了应急维修的范围。它们是:共用屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全或者存在安全隐患或由电梯维修单位报告或经电梯检验检测机构确认的;消防设施损坏严重或者存在消防安全隐患并由公安机关或者消防机构出具整改通知书的;公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;楼梯外墙面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;二次供水设施损坏的;其他经主管部门认定危及房屋安全的情形。

    增加优化业主表决方式——解决双2/3以上业主表决难题

    《办法》规定,物业管理区域内涉及全体业主受益,受入住率等条件的限制,为解决双2/3以上业主表决难题,可以采取委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等方式。

    其中,委托表决是业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给申请人或者业主代表行使;集合表决是业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,可以采取一次性集合表决通过后,形成维修、更新和改造预案,授权申请人分批使用;一次性集合表决的有效时间最长3年,具体由业主大会拟定。默认表决是业主大会需提前约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用的事项,相应投票权数计入已投的赞成票;异议表决是在维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

    需要提醒的是,这些表决方式,应当召开业主大会,并在管理规约和业主大会议事规则中约定,由申请人具体实施。在实施表决方案前,申请人应当提前公告或函告全体受益业主,明确告知表决时间、表决方式、使用用途、实施方案、监督措施和法律责任等。

    建立备选企业库

    “业主大会提出的维修方案获批,需要有资质、水平高且价格低的企业来施工。不过,对于业主来说,他们并不了解这方面的信息。”市维修资金办的同志介绍。

    《办法》规定,市维修资金办应当建立施工、监理、审价机构备选库,供申请人随机抽取使用,完善备选库企业诚信评估体系和巡检考核体系,定期根据服务开展情况、服务满意度等进行考核考评,备选库实行动态管理,1-2年适时调整一次备选库,并向社会公布。

    “目前,我们已经初步建立起了备选企业库,里面有多家企业供业主大会实施招标时,摇号备选。”市维修资金办的同志介绍。