【专家解读】阜阳房管局总工程师孙超参加新闻发布会解读《阜阳市住宅小区停车管理暂行办法》

     发布时间:2019年7月3日9:00

     发布地点:市政府3楼新闻发布厅

     发布单位:市公共资源交易监督管理局

     主 持 人:市人民政府新闻办主任      朱  贺

     发 布 人:市房管局总工程师          孙  超

            2019年7月3日上午9时,阜阳市政府新闻办公室主持召开新闻发布会,邀请市房管局总工程师孙超就《阜阳市住宅小区停车管理暂行办法》进行解读发布,以下是新闻发布会部分实录:

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孙超:女士们、先生们:大家上午好!

首先我来介绍下《阜阳市住宅小区停车管理暂行办法》出台的背景和依据

由于机动车保有量增多,车辆停放管理不规范,为了理清各方责任义务,更好的化解小区停车矛盾,促进文明城市创建,根据《阜城住宅小区物业管理综合整治三年行动计划(2018-2020年)》(阜政办秘〔2018〕47号)要求,制定本办法。本办法主要依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十四条规定和《安徽省物业管理条例》第五条、第八十二条、八十三条、八十六条规定,借鉴了潍坊、宣城等地关于小区停车管理的经验。

二、《办法》的起草过程

去年5月,我局邀请市人大、政协,市中级人民法院,市国土局、市发改委(物价局)、市法制办、市人防办等部门和部分开发企业、物业企业召开座谈会,就小区停车管理问题进行研讨。会后,委托安徽仲天律师事务所完成了初稿的起草并首先组织各区物业管理行政主管部门进行研讨,修改后又两次组织开发企业和物业企业进行讨论,在此基础上,于8月向社会公开征求意见并征求了市城管执法局等部门意见,修改后并经过市政府法制办合法性审查后形成本办法,同时为了保障政府决策的科学性、民主性,提高政府规范性文件制定质量,12月26日举办了《办法》的听证会,又吸纳了社会公众代表和相关单位的合理的建议。今年3月14日以市政府办公室名义印发了《阜阳市住宅小区停车管理暂行办法》(阜政办秘〔2019〕17号)。

三、《办法》的主要内容

(一)明确小区内停车管理监管责任主体。《办法》第六条明确了物业管理行政主管部门负责对辖区内停车管理单位进行监督、指导;自然资源和规划、消防应急、公安交通管理部门负责指导住宅小区停车泊位的施划及交通标志标线等交通安全设施的设置;公安机关、消防部门负责查处影响他人通行或者影响消防安全的行为;价格监督管理部门依法查处停车管理收费违法行为;人民防空部门负责对人防地下室用作停车泊位的相关工作进行监督指导;区城管执法部门负责查处违法占用绿地、道路等公共部位设置停车位、改建停车位的行为;街道办事处负责调处住宅小区内的停车管理纠纷;社区居委会、业主委员会协助、配合街道办事处开展停车管理纠纷调处工作。

(二)厘清了停车管理单位义务《办法》第七条规定了停车管理单位应当维护住宅小区内停车秩序,保障行车畅通,履行下列义务:一是制定小区内停车管理制度;二是维护、管理停车位;三是负责设置和维护交通标志标线及交通安全设施;四是维护停车位监控设施,开展日常巡逻,发现有损毁、盗窃车辆行为的,应当及时制止并向公安机关报告;发现违法占用小区内道路、绿地等共用部位设置、改建停车位的行为,应当及时制止并向区城管执法部门报告。

(三)对增加停车位的方式作出规定。针对目前许多小区前期规划的车位不能充分满足小区业主的停车需要,《办法》第十二条规定:“经业主大会同意,并按规定办理相关审批手续后,可以通过拓宽、平整、硬化小区路面或建设立体停车楼、机械泊位等方式增加停车位,相关部门应当予以支持。停车位严重不足的小区,在不影响消防、救护等车辆通行的情况下,经业主大会同意后,可占用业主共有道路或者其他场地设置停车位。停车设施改造需占用小区绿地的,应当采用建设树荫车位、铺设植草砖、搭设花架等方式补偿绿化面积。

(四)规范住宅小区停车行为。办法》要求在住宅小区内停车原则上首先满足本小区业主的小型汽车停放需求;业主应当遵守小区业主大会决议、管理规约和小区车辆管理制度,服从车辆停放管理人员的指挥;车辆停放在指定的位置,禁止在小区大门口、楼道口、消防通道、人行道、地下车库出入口、业主车库门口、绿地等场所停放;已购买或者租用停车位的业主应当将车辆停放在自己的停车位内并依照规定或者协议约定按时交纳停车相关费用。

(五)对停车收费进行规范。一是要求住宅小区停车收费实行明码标价。二是明确物业服务区域内车辆停放收费标准应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取停车服务费和场地使用费。三是规定小区停车收费标准由相关民事主体协商制定。

(六)明确物业管理委员会代行业主大会职责。鉴于目前业主大会成立较难,《办法》明确了涉及由业主大会或业主委员会决定的事项,在住宅小区不具备业主大会召开条件、业主大会召开不成功等情况下,由街道办事处牵头,派出所、社区居委会、建设单位和业主代表组成物业管理委员会,临时代行业主大会职责。

四、热点问题回应

记者:地下停车位是否可以买卖或者出租?

孙超:地下停车位分为人防工程和非人防工程,对于非人防工程,根据《中华人民共和国物权法》《安徽省物业管理条例》等规定,前期规划的非人防车位,可以买卖、附赠或者出租;对于人防工程用作停车位的,应当依法办理人防工程使用证,接受人民防空部门的监督,不得买卖或者附赠,出租的,一次租赁期限不得超过三年。

    记者:已经购买或者租赁了车位,怎么还需要交纳停车费?

    孙超:《办法》规定物业管理区域内车辆停放收费标准,应当区别停车位的专有权益、管理服务成本等因素收取停车服务费和场地使用费。停车服务费包括停车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等,该费用由停车管理单位收取;场地使用费是指停车位所有权人将停车位租赁给车位使用人使用所收取的费用。因此如果是租赁车位,所需交纳的费用为场地使用费和停车服务费之和;购买了车位,应当交纳停车服务费。

    记者:停车收费的标准是什么?

    孙超:前期物业服务阶段,停车服务费、场地使用费标准由开发企业与物业服务企业在前期物业服务合同中约定;业主委员会成立后,停车服务费、场地使用费标准由停车管理单位提出建议,经业主大会同意后实施。除地上封闭式独立车库外,停车位所有人(或使用人)在住宅小区内停车均应向停车管理单位交纳停车服务费。空置的停车位,停车服务费收费标准由停车位所有人与停车管理单位协商确定。占用业主共有道路或者其他场地停车的,除停车服务费外,还应当按照业主大会的决定交纳场地使用费。

    记者:小区建设年限较长,车位紧张如何解决?

    孙超:《办法》规定了停车位严重不足的小区,在不影响消防、救护等车辆通行的情况下,经业主大会同意后,可占用业主共有道路或者其他场地设置停车位;按照规定办理相关审批手续后,可以通过拓宽、平整、硬化小区路面或建设立体车库等方式增加停车位,相关部门应当予以支持。停车设施改造需占用小区绿地的,应当采用建设树荫车位、铺设植草砖、搭设花架等方式补偿绿化面积。

    记者:小区内停车应当注意哪些事项?

    孙超:一是应当遵守小区业主大会决议、管理规约和小区车辆管理制度,服从车辆停放管理人员的指挥;二是车辆停放在指定的位置,禁止在小区大门口、楼道口、消防通道、人行道、地下车库出入口、业主车库门口、绿地等场所停放;三是已购买或者租用停车位的业主应当将车辆停放在自己的停车位内并依照规定或者协议约定按时交纳停车相关费用;四是外来车辆要登记并服从管理人员的指挥。

    记者:小区没有业主大会,该如何协商停车事宜?

    孙超:在住宅小区不具备业主大会召开条件、业主大会召开不成功等情况下,涉及由业主大会或业主委员会决定的事项,可由街道办事处牵头,派出所、社区居委会、建设单位和业主代表组成物业管理委员会,临时代行业主大会职责。

    记者:没有购买或者租赁车位的业主能否进入小区?

        孙超:对于有临时停车位的小区,车辆短时间内临时停放,应办理车辆出入登记,服从停车管理人员的指挥,停放在指定的停车位并预留联系方式,不得妨碍车位使用人正常使用停车位,并依照规定或者协议约定按时交临时停车相关费用;若需要长期停放车辆,应当租用或者购买停车位或者按照业主大会决议执行。没有临时停车位的小区,业主车辆可以应急出入,但不得长时间停放。

    记者:停车发生矛盾,能否堵塞大门?

    孙超:利用车辆堵塞大门是绝对禁止的。堵塞小区大门不仅侵犯了其他正常行驶业主的权利,也影响了公共秩序安全,更不利于矛盾的解决。若发生停车纠纷,可向街道社区申请调处,化解纠纷。故意堵塞小区出入口或者占用消防车通道的,《办法》规定了由公安机关、消防部门按照《治安管理处罚法》《消防法》等法律法规规定,依法及时处理;造成他人人身、财产损失的,依法承担赔偿责任。